Il compromesso, o contratto preliminare, è l'accordo con cui venditore e acquirente si obbligano a stipulare la compravendita definitiva davanti al notaio. Deve essere scritto, va registrato all'Agenzia delle Entrate e, se fatto con il notaio, può essere trascritto per proteggere l'acquirente fino al rogito.
Cos'è il contratto preliminare
Con il preliminare le parti non trasferiscono ancora la proprietà: si impegnano a farlo con il contratto definitivo. Siccome riguarda un immobile, anche il preliminare deve avere forma scritta a pena di nullità (art. 1351 c.c.).
Spesso il percorso parte da una proposta d'acquisto irrevocabile firmata dall'acquirente: quando il venditore la accetta e la proposta contiene già gli elementi essenziali (immobile, prezzo, termini), l'accordo può valere come preliminare. Per questo va letta con la stessa attenzione.
Cosa deve contenere
Un preliminare completo indica almeno:
- dati delle parti e identificazione catastale dell'immobile, con pertinenze;
- prezzo e modalità di pagamento, compresa l'eventuale caparra;
- data entro cui stipulare il rogito;
- garanzie del venditore su ipoteche, vincoli e conformità urbanistica e catastale;
- eventuali condizioni, ad esempio l'ottenimento del mutuo;
- la presenza di un mediatore e la relativa provvigione.
Caparra confirmatoria, penitenziale e acconto
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) rafforza l'impegno: se è l'acquirente a non adempiere, il venditore può recedere e trattenerla; se non adempie il venditore, l'acquirente può recedere ed esigere il doppio. In alternativa la parte non inadempiente può chiedere l'esecuzione del contratto o la risoluzione con il risarcimento del danno.
La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) è invece il prezzo del diritto di recesso: chi recede la perde, o la restituisce raddoppiata. L'acconto è un semplice anticipo sul prezzo: in caso di mancata stipula va restituito, salvo il risarcimento dei danni.
Registrazione e imposte
Il preliminare va registrato all'Agenzia delle Entrate: se è una scrittura privata non autenticata entro 20 giorni dalla firma, se è un atto notarile entro 30 giorni. Si pagano l'imposta di registro in misura fissa e un'imposta proporzionale sulle somme versate a titolo di caparra confirmatoria e di acconto, che poi si scomputa dall'imposta dovuta al rogito, e l'imposta di bollo.
Quando il preliminare è concluso con l'intervento di un agente immobiliare, anche l'agente è tenuto a richiederne la registrazione (DPR 131/1986).
Trascrizione del preliminare
Se il preliminare è stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio, può essere trascritto nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.). La trascrizione prenota l'acquisto: ipoteche o pignoramenti iscritti dopo non pesano sull'acquirente che poi stipula il definitivo. L'effetto dura fino a un anno dopo la data prevista per il rogito, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione.
Per gli immobili da costruire acquistati da un costruttore, il preliminare deve essere fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, con le garanzie previste dal D.Lgs. 122/2005.
Se una parte non si presenta al rogito
Oltre ai rimedi legati alla caparra, la parte adempiente può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.): in sostanza il trasferimento avviene per sentenza.
Domande frequenti
Compromesso e preliminare sono la stessa cosa?
Sì: compromesso è il nome comune del contratto preliminare di compravendita, cioè l'impegno scritto a stipulare il rogito.
Serve il notaio per il preliminare?
Non è obbligatorio, salvo per gli immobili da costruire. Serve però se si vuole trascrivere il preliminare nei registri immobiliari per tutelare l'acquirente.
Quanto deve essere la caparra?
La legge non fissa un importo: lo stabiliscono le parti. Conta soprattutto chiarire nel contratto se si tratta di caparra confirmatoria, penitenziale o di acconto.
Entro quando va registrato il preliminare?
Entro 20 giorni dalla firma se è una scrittura privata non autenticata, entro 30 giorni se è un atto notarile.
Questa guida ha valore informativo generale e non sostituisce il parere del notaio o di un professionista sul singolo caso.