Il rogito è l'atto pubblico con cui il notaio formalizza la compravendita di un immobile. La legge richiede la forma scritta per trasferire la proprietà di un immobile; il notaio verifica identità, titolo di provenienza, ipoteche e conformità catastale, incassa le imposte per conto dello Stato e cura trascrizione e voltura.
Cos'è il rogito e perché serve il notaio
Per il codice civile i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono essere fatti per iscritto a pena di nullità (art. 1350 c.c.). Nella pratica la compravendita si stipula con atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio: solo così l'atto può essere trascritto nei registri immobiliari e diventare opponibile ai terzi (art. 2643 c.c.).
Il notaio è un pubblico ufficiale e resta imparziale tra le parti. Lo sceglie di norma l'acquirente, che ne sostiene anche il compenso, salvo accordi diversi.
Cosa verifica il notaio prima della firma
Prima dell'atto il notaio svolge una serie di controlli sull'immobile e sulle parti:
- identità, capacità e regime patrimoniale di venditore e acquirente;
- titolo di provenienza del venditore (atto di acquisto, successione, donazione);
- visure ipotecarie: ipoteche, pignoramenti e altre formalità pregiudizievoli;
- visure catastali e corrispondenza tra intestatari catastali e risultanze dei registri immobiliari;
- dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e della planimetria, richiesta a pena di nullità per i fabbricati (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985);
- menzioni urbanistiche sugli estremi dei titoli edilizi (DPR 380/2001).
I documenti da preparare
La lista precisa la fornisce il notaio incaricato; in genere servono:
- documento d'identità e codice fiscale delle parti, con indicazione dello stato civile e del regime patrimoniale;
- atto di provenienza dell'immobile;
- planimetria catastale e visura aggiornate;
- titoli edilizi (licenze, concessioni, permessi, eventuali sanatorie);
- attestato di prestazione energetica (APE), che va allegato all'atto di vendita (D.Lgs. 192/2005);
- per gli immobili in condominio, la situazione dei pagamenti rilasciata dall'amministratore;
- in caso di mutuo, la documentazione richiesta dalla banca, che di solito interviene allo stesso atto.
Imposte e costi del rogito
Le imposte dipendono da chi vende e da chi compra. Se il venditore è un privato, l'acquirente paga l'imposta di registro proporzionale (con le agevolazioni prima casa in misura ridotta) più le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Se il venditore è un'impresa e la vendita è soggetta a IVA, si applica l'IVA con le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
Quando la vendita di un'abitazione non è soggetta a IVA, la persona fisica che compra (fuori da attività d'impresa o professionali) può chiedere al notaio di calcolare l'imposta sul valore catastale invece che sul prezzo (il cosiddetto prezzo-valore), fermo restando che nell'atto va indicato il prezzo effettivamente pattuito.
Ai tributi si aggiunge il compenso del notaio. Aliquote e importi cambiano con le leggi di bilancio: il preventivo del notaio è l'unico riferimento valido per il proprio caso.
Pagamento del prezzo
Nell'atto le parti dichiarano le modalità di pagamento del prezzo, che devono essere tracciabili, e se si sono avvalse di un mediatore, con l'importo della provvigione. Su richiesta di una delle parti il prezzo può essere depositato sul conto dedicato del notaio, che lo versa al venditore solo dopo aver verificato che non ci siano nuove formalità pregiudizievoli tra la firma e la trascrizione (legge 124/2017).
Dopo la firma
Dopo la stipula il notaio registra l'atto, lo trascrive nei registri immobiliari e cura la voltura catastale. Chi compra in condominio deve comunicare all'amministratore il passaggio di proprietà, perché finché non lo fa anche il venditore resta obbligato verso il condominio.
Domande frequenti
Chi sceglie e chi paga il notaio?
Per consuetudine il notaio lo sceglie e lo paga l'acquirente, che sostiene anche le imposte dell'atto. Le parti possono accordarsi diversamente.
Quando si diventa proprietari?
Nella compravendita la proprietà passa con il consenso espresso nell'atto (art. 1376 c.c.). La trascrizione nei registri immobiliari rende l'acquisto opponibile ai terzi.
L'APE è obbligatorio per vendere?
Sì: l'attestato di prestazione energetica va messo a disposizione dell'acquirente durante le trattative e allegato all'atto di vendita, salvo i casi di esclusione previsti dalla legge.
Cosa succede se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto?
Per i fabbricati la dichiarazione di conformità catastale è richiesta a pena di nullità: le difformità vanno sistemate prima del rogito, di solito con un tecnico che aggiorna la planimetria.
Questa guida ha valore informativo generale e non sostituisce il parere del notaio o di un professionista sul singolo caso.