Verso il condominio chi compra risponde, insieme al venditore, dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Il venditore resta obbligato finché l'amministratore non riceve copia autentica dell'atto. Gli accordi tra le parti valgono solo tra loro: per questo prima del rogito si chiede all'amministratore la situazione dei pagamenti.
Le regole di legge
La riforma del condominio (legge 220/2012) ha riscritto l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con lui al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente: il condominio può quindi chiederli anche al nuovo proprietario.
Chi vende, a sua volta, resta obbligato in solido con l'acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui all'amministratore viene trasmessa copia autentica del titolo che determina il trasferimento.
Spese ordinarie e spese straordinarie
Le spese ordinarie (pulizie, riscaldamento centralizzato, manutenzione corrente) maturano nel tempo: tra le parti si ripartiscono di norma in base alla data del rogito.
Per le spese straordinarie, come il rifacimento della facciata o del tetto, l'orientamento prevalente della Cassazione guarda alla data della delibera assembleare che approva l'intervento: se la delibera è anteriore alla vendita, la spesa resta a carico del venditore anche se i lavori si fanno dopo, salvo diverso accordo tra le parti.
Gli accordi tra venditore e acquirente
Venditore e acquirente possono accordarsi diversamente, ad esempio scrivendo nel preliminare e nel rogito che i lavori già deliberati restano a carico di chi vende o che il prezzo ne tiene conto. Questi patti però non sono opponibili al condominio: se l'amministratore chiede i contributi all'acquirente, questi paga e poi si rivale sul venditore.
Cosa chiedere all'amministratore prima del rogito
L'amministratore è tenuto a fornire al condomino che ne fa richiesta l'attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (art. 1130 c.c.). Prima del preliminare conviene avere:
- la dichiarazione sulla situazione dei pagamenti del venditore;
- i verbali delle ultime assemblee, per vedere lavori deliberati e non ancora eseguiti;
- l'ultimo bilancio consuntivo e il preventivo dell'anno;
- notizie su liti in corso che coinvolgono il condominio;
- il regolamento di condominio, che può prevedere limiti d'uso degli immobili.
Dopo il rogito
Il nuovo proprietario comunica all'amministratore il passaggio di proprietà, così che venga aggiornato il registro dell'anagrafe condominiale. Per il venditore è l'invio della copia autentica dell'atto a chiudere la responsabilità solidale per i contributi successivi.
Domande frequenti
Chi paga le spese condominiali arretrate del venditore?
Sono debiti del venditore, ma il condominio può chiedere all'acquirente quelle dell'anno in corso e dell'anno precedente. Chi paga per conto del venditore può poi rivalersi su di lui.
Chi paga i lavori straordinari deliberati prima della vendita?
Secondo l'orientamento prevalente della Cassazione li paga chi era proprietario alla data della delibera che ha approvato i lavori, salvo un diverso accordo tra venditore e acquirente scritto negli atti.
Come si sa se il venditore è in regola con il condominio?
Il venditore chiede all'amministratore l'attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, che l'amministratore deve rilasciare al condomino che la richiede.
Questa guida ha valore informativo generale e non sostituisce il parere del notaio o di un professionista sul singolo caso.