Per il fisco sono locazioni brevi quelle di immobili abitativi fino a 30 giorni, concluse da persone fisiche fuori dall'attività d'impresa. Si può scegliere la cedolare secca al 26%, ridotta al 21% per un solo immobile. Dal 2026 il regime vale fino a due appartamenti e serve il codice identificativo nazionale CIN.
Cosa sono gli affitti brevi
Secondo l'Agenzia delle Entrate sono locazioni brevi i contratti di immobili a uso abitativo situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa, direttamente o tramite intermediari e portali online. Rientrano anche la sublocazione, il comodato oneroso e l'affitto di singole stanze.
Sono ammessi servizi come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, il wi-fi e le utenze; ne restano esclusi quelli tipici di un'attività d'impresa, come la colazione o la somministrazione di pasti.
Le tasse: cedolare secca al 26% o al 21%
Sui canoni delle locazioni brevi si può applicare la cedolare secca, con aliquota del 26% dal 1° gennaio 2024 (legge 213/2023). L'aliquota resta al 21% per un solo immobile, scelto dal contribuente nella dichiarazione dei redditi.
Quando i canoni passano da un intermediario che li incassa, questo applica una ritenuta: le regole sono nella guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi.
Il limite degli appartamenti dal 2026
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi si applica a non più di due appartamenti per periodo d'imposta; fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro. Oltre questa soglia l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
Il codice identificativo nazionale (CIN)
Le unità abitative destinate alle locazioni brevi o turistiche devono avere il codice identificativo nazionale (CIN), assegnato dal Ministero del Turismo tramite la banca dati delle strutture ricettive (BDSR), con accesso tramite SPID o CIE. Il termine per ottenerlo è scaduto il 1° gennaio 2025.
Il CIN va esposto all'esterno dell'edificio in cui si trova l'appartamento e indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato.
Domande frequenti
Quanto si paga di tasse su un affitto breve?
Con la cedolare secca il 26% dei canoni, ridotto al 21% per un solo immobile scelto in dichiarazione. In alternativa i canoni vanno nel reddito con l'IRPEF ordinaria.
Quanti appartamenti si possono affittare con il regime delle locazioni brevi?
Dal 2026 al massimo due per periodo d'imposta; oltre, l'attività si presume imprenditoriale. Fino al 2025 il limite era di quattro.
Il CIN è obbligatorio anche per un solo appartamento?
Sì: il CIN riguarda le unità abitative destinate alle locazioni brevi o turistiche, e va indicato in ogni annuncio ed esposto all'esterno dell'edificio.
Fonti
- Agenzia delle Entrate – Le locazioni brevi e la cedolare secca
- Agenzia delle Entrate – Guida «Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari» (aprile 2026)
- Ministero del Turismo – CIN: termine per l'acquisizione al 1° gennaio 2025
- Ministero del Turismo – Banca dati strutture ricettive (BDSR)
Questa guida ha valore informativo generale e non sostituisce il parere del notaio o di un professionista sul singolo caso.