Il regolamento di condominio è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci (art. 1138 c.c.). Disciplina l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, il decoro dell'edificio e l'amministrazione. Lo approva l'assemblea, ma non può togliere ai condomini i diritti che hanno per atto di acquisto né vietare gli animali domestici.
Quando è obbligatorio
Quando in un edificio i condomini sono più di dieci, deve essere formato un regolamento (art. 1138 c.c.). Ogni condomino può prendere l'iniziativa per farlo approvare o per rivedere quello esistente.
È una soglia diversa da quella dell'amministratore: la nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto (art. 1129 c.c.).
Cosa contiene
Secondo l'art. 1138 c.c. il regolamento contiene le norme su:
- l'uso delle cose comuni;
- la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi di ciascun condomino;
- la tutela del decoro dell'edificio;
- l'amministrazione del condominio.
Come si approva
Il regolamento è approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c., viene allegato al registro tenuto dall'amministratore (art. 1130, n. 7) e può essere impugnato a norma dell'art. 1107 c.c.
I limiti: cosa non può fare
Le norme del regolamento non possono menomare i diritti di ciascun condomino che risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e non possono derogare ad alcune disposizioni del codice che la legge rende inderogabili. Non possono nemmeno vietare di possedere o detenere animali domestici (art. 1138, ultimo comma).
Per questo nella pratica si distingue il regolamento approvato dall'assemblea da quello accettato da tutti i condomini, spesso predisposto dal costruttore e richiamato negli atti di acquisto, detto «contrattuale»: limiti all'uso delle singole proprietà, come il divieto di destinarle a certe attività, di norma si trovano in quest'ultimo.
Se stai comprando casa in condominio
Prima di firmare il preliminare conviene leggere il regolamento e i verbali delle ultime assemblee: possono contenere limiti d'uso dell'appartamento e spese già deliberate che entrano nella trattativa.
Domande frequenti
Il regolamento di condominio è obbligatorio?
Sì, quando i condomini sono più di dieci (art. 1138 c.c.). Nei condomini più piccoli si può adottare comunque.
Il regolamento può vietare cani e gatti?
No: per l'art. 1138 c.c. le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
Che differenza c'è tra regolamento assembleare e contrattuale?
Quello assembleare è approvato a maggioranza e non può ridurre i diritti dei condomini sulle loro proprietà. Quello detto contrattuale è accettato da tutti, di solito negli atti di acquisto, ed è lì che si trovano gli eventuali limiti all'uso dei singoli appartamenti.
Cosa controllare nel regolamento prima di comprare casa?
Eventuali limiti all'uso dell'appartamento e i criteri di ripartizione delle spese. Va letto prima del preliminare, insieme ai verbali delle ultime assemblee.
Fonti
- Codice civile, art. 1138 – Regolamento di condominio (Normattiva)
- Codice civile, art. 1129 – Nomina dell'amministratore (Normattiva)
- Codice civile, art. 1136 – Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni (Normattiva)
- Codice civile, art. 1130 – Attribuzioni dell'amministratore (Normattiva)
Questa guida ha valore informativo generale e non sostituisce il parere del notaio o di un professionista sul singolo caso.