La caparra confirmatoria rafforza l'impegno: chi non adempie la perde, o la restituisce raddoppiata, e l'altra parte può recedere. La caparra penitenziale è invece il prezzo per poter recedere. L'acconto è solo un anticipo sul prezzo. Nel preliminare va scritto chiaramente quale delle tre si sta versando.
Caparra confirmatoria
È la somma che una parte consegna all'altra quando firma il contratto, di solito il compromesso (art. 1385 c.c.). Se il contratto viene rispettato, la caparra si restituisce o, come accade di solito nella compravendita, si imputa al prezzo.
Se non adempie chi l'ha versata, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenerla. Se non adempie chi l'ha ricevuta, chi l'ha versata può recedere ed esigere il doppio. In alternativa la parte non inadempiente può chiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto, e allora il risarcimento del danno segue le regole generali.
Caparra penitenziale
Quando il contratto riconosce a una o a entrambe le parti il diritto di recedere, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso (art. 1386 c.c.): chi recede perde la caparra versata, oppure restituisce il doppio di quella ricevuta. Non serve dimostrare un inadempimento: è il prezzo concordato per potersi ritirare.
Acconto
L'acconto è un pagamento anticipato di una parte del prezzo, senza la funzione di garanzia della caparra. Se la compravendita non si conclude va restituito; chi ha subìto l'inadempimento può comunque chiedere il risarcimento dei danni, ma deve dimostrarli.
Le differenze in sintesi
Cosa cambia se il contratto non arriva al rogito:
- caparra confirmatoria: chi non adempie la perde o la restituisce raddoppiata, e l'altra parte può recedere senza dover provare il danno;
- caparra penitenziale: chi esercita il recesso previsto dal contratto la perde o la restituisce raddoppiata;
- acconto: si restituisce, salvo il risarcimento del danno da dimostrare.
Le imposte sulla caparra e sull'acconto
Alla registrazione del preliminare, per i contratti dal 1° gennaio 2025, la caparra confirmatoria e gli acconti non soggetti a IVA scontano l'imposta di registro proporzionale dello 0,5% (o quella prevista per il definitivo, se più bassa), oltre all'imposta fissa di 200 euro; fino al 31 dicembre 2024 gli acconti scontavano il 3%. L'imposta pagata si scala da quella dovuta al rogito.
Se a vendere è un'impresa con IVA, l'acconto è un anticipo del prezzo e va fatturato con IVA; la caparra confirmatoria invece non è soggetta a IVA.
Domande frequenti
È meglio versare una caparra o un acconto?
Dipende da cosa si vuole ottenere: la caparra confirmatoria rende più costoso tirarsi indietro per entrambe le parti, l'acconto no. L'importante è scrivere nel contratto quale delle due si sta versando.
Quanto deve essere la caparra per l'acquisto di una casa?
La legge non fissa un importo: lo decidono le parti nel preliminare.
Se il venditore si tira indietro cosa succede alla caparra confirmatoria?
Chi l'ha versata può recedere ed esigere il doppio della caparra, oppure chiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto con il risarcimento del danno (art. 1385 c.c.).
La caparra si paga anche con la proposta d'acquisto?
Spesso la proposta d'acquisto è accompagnata da una somma a titolo di caparra. La proposta in sé non va registrata; se però l'accettazione basta a formare un preliminare, l'agente immobiliare che ha seguito l'affare deve registrarla.
Fonti
Questa guida ha valore informativo generale e non sostituisce il parere del notaio o di un professionista sul singolo caso.